有限会社三門商事

空き家の売却方法について

住む予定のない空き家を売却する方法は、以下のとおりです。

空き家付きのまま売る

家はそのままに、築20年以内なら中古戸建てとして、それ以上になると古家付き土地として売却する方法です。

中古住宅は、売れないのでは？と心配されるかも知れません。最近では、新築の住宅は価格が高いため、中古住宅を購入し必要な部分だけリフォームをしたいという方も増えています。

特に築20年以内なら、あまりリフォームをする必要もなく住めるので、土地の値段プラス建物の値段で売り出すことが可能です。

築20年を過ぎている場合は、古家扱いとなり、建物自体の資産価値はほぼなくなってしまいます。リフォームをしている場合は、中古物件として販売できることもあるので、できるだけ早めに不動産会社に相談するとよいでしょう。

空き家付きのまま売るメリットは、そのまま売却するため手間がかからず、費用の持ち出しがないことです。また現金化することで、平等な分配が可能です。

空き家を解体して売却する

空き家を解体し、土地だけの更地にして売る方法です。古家があるよりも買主がすぐに家を建てられるため、買主が見つかりやすいメリットがあります。

また、売主にとっても、空き家が原因のメリットから解放され、更地になった土地の買主をじっくり探すことができます。

更地にする際の注意点は、下記の点です。

• 解体費用がかかること
• 再建築不可ではないか確認すること

更地にするには建物の他、庭木や庭石、ブロックなどの外構部分も解体する必要があります。また、昔の法律では家が建てられても、今の法律では立てらないこともあります。一度更地にしてしまえば、家が建てられなくなるので、しっかりと確認しておきましょう。

宮崎市で空き家の売却をお考えなら、地域密着型の三門商事までお気軽にご相談ください。特に宮崎市内でも中心部や大淀川より西側、南側のエリアを得意としています。

空き家の売却で発生する費用と税金

空き家を売却する際には、どんな費用が必要で、税金はどうなるのでしょうか？
また、売却することでどんなメリットが得られるのでしょうか？

まずは、空き家売却時の費用と税金について解説していきます。

仲介手数料

不動産会社に仲介を依頼していた場合に必要です。ただし、不動産買取の場合は不要です。

解体費用

家を解体して更地にする場合に必要です。価格は建物の規模や周辺環境によって異なり、住宅密集地の場合は100万円以上ということも多いです。

譲渡所得税

売却額から経費を引いた分にかけられる税金です。

相続登記費用

空き家を自分名義に変更していなかった場合に必要となります。

次に、費用と税金を抑えるコツをご紹介いたします。

不動産売却には、様々な控除があります。

• マイホーム空き家の場合は、3,000万円特別控除
• 相続空き家の場合は3,000万円特別控除
• 低未利用土地等の場合は100万円特別控除

それぞれに条件がありますので、適用可能かどうかは、不動産会社に確認するとよいでしょう。

また、空き家を更地にする際は、どうせ壊すのだからとそのままにするのではなく、家財道具などは事前に処分しておきましょう。がれき類が多いほど、費用は高くなります。

最後に、空き家を売却するメリットを見ていきましょう。

維持費が不要になる

光熱費や水道代、修繕費など空き家の維持費が不要になります。

管理の負担がなくなる

空き家の定期的な換気や通水などの点検、掃除など管理の負担がなくなります。

心労がなくなる

空き家からの火災や景観の悪化、害虫や雑草など、近隣に迷惑をかけていないかなどの心配がなくなります。

「仲介」と「不動産買取」の特徴

不動産を売却する際の方法は、「不動産仲介」と「不動産買取」の2つがあります。

どちらを選ぶかは物件や条件次第なので、それぞれの特徴を知っておきましょう。

不動産仲介とは？

不動産仲介とは、不動産会社に買主を探してもらう方法です。不動産会社に査定を依頼し、売れそうな金額を話し合って売出価格を決定、その後、不動産会社によって売却活動が始まります。

不動産仲介を選ぶと、仲介手数料（物件価格の3％＋6万円）が発生します。ただし、仲介手数料は成約して初めて請求されるものなので、買主が現れない場合は不要です。

不動産買取とは？

不動産買取とは、不動産会社に買主を探してもらうのではなく、不動産会社が買主となる方法です。この場合、不動産会社がつけた査定額がそのまま売却額になるため、少しでも高く見積もってくれるところを選ぶとよいでしょう。

不動産買取は不動産会社が自ら買い取るものなので、売却活動の必要はなく、仲介ではないので仲介手数料も不要です。

不動産仲介・不動産買取は途中で変更することも可能です。

最初は不動産会社に仲介を依頼していてもなかなか購入希望者が現れず、希望する期日が迫ってきている場合など、不動産買取を依頼するのもよいでしょう。

不動産の売却を成功させるには、不動産会社によるサポートは不可欠です。売却活動の間口が広い、仲介から買取への変更にも柔軟に対応できるなど、確かなノウハウがあるところを選びましょう。

宮崎市の三門商事では、仲介の他、不動産買取もご相談いただけます。宮崎市で不動産売買をご検討中の方は、ぜひお問い合わせください。

「仲介」と「不動産買取」、それぞれのメリット・デメリット

不動産仲介と不動産買取のどちらを選ぶかは、メリット・デメリットを比較して考えましょう。

不動産仲介のメリット・デメリット

• メリット1：時間をかけて売却価格を決定し、高めに売れる可能性がある
• メリット2：仲介手数料が発生するので、不動産会社が売却活動を行ってくれる

• デメリット1：物件や条件によっては売却まで時間がかかってしまう
• デメリット2：不動産会社とのやり取りや内覧会など、面倒に思うことも多い
• デメリット3：現金化に時間がかかる
• デメリット4：近隣に売却活動をしていることを知られる

不動産仲介を選ぶ最大のメリットは不動産買取よりも高値で売れる可能性があることです。条件のよい物件の売却をしたい方、とにかく高く売却したい方は、不動産仲介を選ぶとよいでしょう。

不動産買取のメリット・デメリット

• メリット1：買主を探す必要がないため、1ヶ月程度で売却が可能
• メリット2：仲介手数料が不要
• メリット3：希望期間内に売却が可能なため、スケジュールを立てやすい
• メリット4：現金が早く手に入る
• メリット5：近隣に売却活動をしていることが知られない
• メリット6：契約不適合責任（以前の瑕疵担保責任）や設備修復責任の免責

• デメリット1：仲介に比べると売却額が低くなりやすい
• デメリット2：査定額は不動産会社次第になる
• デメリット3：不動産によっては買取ができない場合もある（抵当権が設定されている・占有者がいる・転売可能性が極めて低い物件など）

不動産買取を不動産会社が行う理由は、購入した不動産をリフォームし、付加価値を付けたうえで売るためです。その結果として、仲介手数料や内覧などの売却活動の必要はないものの、どうしても売却額は安くなってしまいます。

とにかく早く現金が必要な方、空き家なので維持費を節約したい方は、不動産買取を依頼するとよいでしょう。